房地产企业拿地的十六种模式

1招、拍、挂

规范的拿地(专题阅读)方式:出让土地一方为国家,没有任何税费,拿地一方,可以支付的款项进入企业所得税和土地税成本,没有任何争议。

问题1:土地闲置费问题。(国税函【2010】220号、国税发【2009】31号)

问题2:契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号(一级开发情况下出现的问题)

问题3:考虑拿地的主体问题;例如,签订土地转让框架协议的可以是母公司,如果是后签订协议,一定是项目公司。否则,土地再转让到项目公司,税收问题很严重。

问题4:返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如,某公司5亿元拍下了土地,政府又返还了2亿元土地出让金。

2不是招、拍、挂,创造招、拍、挂(操纵政府)

例如:某国有企业土地补缴土地出让金,变为开发用地后,准备将地转让给某开发企业。

第一步,国家将土地收储,支付给开发企业补偿费,营业税(国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件)不征税,土地税(《条例》和财税【2006】21号文件,不征税,企业所得税(国税函【2009】118号文件,享受搬迁补偿纳税待遇)

第二步,国家二次招拍挂,承诺该企业拿到土地,支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付;此时,政府出让土地,没有任何税费。

第三步,如果该国有企业要房子,不要地,则地产企业保留分给国有企业的房子不卖,而是在将利润分走后,将企业股权留给国有企业来完成。

总结:该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下,解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。

3购买转让土地(项目)

买方:直接按照支出款项作为成本费用,除了缴纳契税以外,没有其他涉税问题,干净。

卖方:涉及税收很高。第一,企业所得税;第二,营业税;第三,土地税,第四,涉及法律问题,第五,实质重于形式(国税函【2007】645号)。

注意问题:

(一)卖地营业税的差额征收

1、差额征收营业税(财税【2003】16号)

2、如果是招拍挂拿下的土地,卖地时是否允许营业税差额征收?(国税函【2005】83号,但部分省明确表示不允许,例如:大地税函【2006】145号、桂地税发【2009】185号)

3、如果是购入烂尾楼,装修后销售,是否允许加计扣除?

(二)卖地的土地税

1、如果是直接卖地,土地税是否允许加计扣除?(国税函【1995】110号文件,不允许加计扣除)?

2、生地变熟地的扣除项目(国税函【1995】110号、国税函【2007】132号文件,允许扣除)。

3、卖在建项目的扣除项目。

4、不更名,实际卖项目的税收问题(国税函【2007】645号)。

注意:营业税差额征收与土地税加计扣除的协调恰好卡到区间。

(三)拆迁补偿费的税务处理

1、营业税:国税函发【1995】549号;

2、土地税:国税函【2010】220号;

3、企业所得税;

4、个人所得税(财税【2005】45号;

5、契税:财税【2005】45号。

(四)变共同成本为直接成本

4购买股权

将目标公司的其他资产先清理掉,然后卖公司100%股权,该方式是目前运用普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候,不考虑税负问题,结果酿成大问题。

卖方:只有企业所得税,没有营业税和土地税。(财税【2002】191号、青地税函【2009】47号、国税函【2000】687号)

买方:税负较重,风险较大。

(一)股权溢价不允许作为成本在所得税和土地税前扣除,相当于对方少缴的土地税递延到下游来了(资本结构的一般变化,其税收待遇不变)。万科拿地多是股权模式。

(二)标的企业未来的税务检查风险。例如,该企业账上有3000万元白条。

(三)该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。(不能为目标企业的过去买单,例如:过去偷税)

(四)该企业的其他潜在负债。(例如:电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产(专题阅读)公司)

5创造境外卖股权

(一)境外卖股权。将使得企业所得税税率从25%下降到10%,所以如果预计到未来将转卖股权,拿地之前就要建立外商企业去参与拿地是好的方式。

(二)将分段,创造境外卖股权(组合拳)。

1、在境外避税港先建立全资子公司;

2、将有地的子公司到境外子公司,该项可以实现一部分,并交纳企业所得税,但是税法规定可以递延10年。例如,计税基础1亿元,市场公允价值为5亿元,可以3亿元的评估价值到境外的全资子公司,虽不公允但实现较大,一般能够接受。(财税【2009】59号文件第七条第三款);

3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司,作价5亿元。该交易可以在境内完成,也可以在境外完成,这部分按照10%交纳预提所得税。

税负比较:如果长期股权计税基础为1亿元,市场公允价格为5亿元。则第一步的时候,可以按照3亿元,此时2亿元的所得额可以递延10年实现。第二步,境外销售价格为5亿元,此时额为2亿元,此时预提所得税税负为10%。

6设立spv购买股权

大的地产企业经常运用,但是在国税函【2009】698号文件颁布以后,受到了一些限制。

(一)股权架构设计:1、在维尔京群岛设立控股公司;2、在香港设立二级控股公司;3、香港的公司全资控股大陆有地一方。

(二)操作模式:1、维尔京群岛转让香港股权,价款在境外支付。2、理论上,中国大陆没有征税权。

(三)反避税:

1、国税函【2009】698号文件,可以刺穿公司面纱。但是如果企业不是上市公司的话,由于此类转让隐蔽,税务当局很难知道消息。

2、根据中港协定,如果不动产占到目标股权50%,中国大陆有征税权。第二议定书确定,这里的50%是在36个月之内,曾经达到过50%。

7直接同目标企业合并,然后目标公司的股东卖股权。

情况描述:甲公司准备购买乙公司的土地,乙公司先将其他资产清理掉,只有一块土地。

操作模式:

1、甲公司直接将乙公司吸收合并;(财税【2009】59、财税【1995】48号、国税函【2002】165号、财税【2008】175号、财税【2003】183号)

2、12个月后,乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东。

点评:企业合并法律程序比较复杂,但是在几乎零税负的情况下将土地拿到手,如果能够操作成功,税收利益很大。

8有地一方到地产公司,然后卖股权

情况表述:有地一方将土地到房地产(专题阅读)公司,然后将所持有的股权变现。

1、及将来转让股权均不缴纳营业税(财税【2002】191号文件。)

2、到地产公司,自2006年3月2日以来,需要交纳土地税。(如果是非地产公司更好)

3、行为,需要交纳企业所得税。

总结:节省税负有限,只省略了营业税,好处是的溢价可以作为土地成本在企业所得税和土地税前扣除。相比较直接卖土地来说,是比较好的方式,综合税负来看,上游少缴了营业税,而下游税负没有提高。

以上适用企业资产很多,无法直接用卖股权的方式交易土地的情形。

 

9非地产公司到非房地产公司,然后同地产企业合并,或者申请房地产开发资质

情况描述:(该方法适用范围较为狭窄,适用于协调能力强的企业,算是刀锋下跳舞)

第一,企业到一家非房地产企业,名称为某某化工公司,由于被方不是房地产企业,此时只缴纳企业所得税,而不缴纳土地税和营业税;

第二,企业被房地产企业吸收合并,仍不缴纳土地税和营业税。

第三,运作政府,补缴土地出让金后土地变性。但是不符合59号文件条件中的权益连续性,要缴纳企业所得税。

10到新公司,然后卖股权

情况描述:由于开发项目可能是酒店等,需要单独保持一个公司形式,以便将来灵活处置。例如:建好的酒店将来是要全部卖给另外一家企业的,那么就需要保持一个单独的公司形式,以便为下一次股权转让做准备。

操作手法:

1、将资产到新企业。

2、有地一方将目标公司股权转让给实际开发的企业。

3、地产企业进行开发,开发完成后,将股权再次转让。

11企业分立一个新公司,然后远期卖股权(实际权益转让在先)

情况描述:某企业资产规模较大,要将其中的一块地卖给地产企业。

操作手法:

1、先将这块地分立出去成立一家新公司。(国税函【2002】165号文件、国税函【2003】1108号);青地税函【2009】47号、财税【2009】59号)

2、12个月以后转让股权,以符合59号文件限制,但是可以在此前签订远期的地下合同确定利益关系。

12分立一个新公司,然后合并(先分立,后合并)

情况描述:某公司拥有一个地块,需要购买另外一个公司的地块连成一片进行开发。

操作手法:

1、先分立 (财税【2009】59号、国税函【2002】165号、国税函【2003】1108号)

2、再合并。(财税【2009】59号、财税【1995】48号、国税函【2002】165号)

评述:如果不是的需要,分立后卖股权即可,不必进行第二步的合并。

13购买方将资金到有地的目标企业,然后分立(让产分股与让产赎股)

情况描述:甲公司欲购买乙公司的土地,土地价值2亿元。

操作手法:

1、甲公司以现金2亿元在乙公司入股;

2、乙公司分立,其中这块土地分立出一个新公司。

3、12个月后转让股权(让产赎股)

14合作建房(一)

情况描述:甲方拥有土地,乙方拥有资金及资质,合作建房,然后分房子。

税收分析:

1、营业税(国税函发【1995】156号文件第17条)

2、企业所得税,31号文件第31条。

3、土地税:财税【1995】48号

评述:此种合作建房,必须是联合立项,或者乙方立项。

15合作建房(二)

情况描述:甲方拥有土地,也拥有开发资质,乙方拥有资金,合作建房,然后分房子。

操作模式:

1、以甲方为主体开发,实际由乙方运作。

2、乙方将资金投入到甲方。

3、乙方代替甲方的名义买房子,只缴纳这一道营业税。

税收分析:国税函【2005】1003号、国税发【2009】31号文件36条、财税【1995】48号

16委托代建

是指定制开发,即根据委托方需求,承建方(开发商)从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务,终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。