投资拿地!你不得不知道的地产格局

一、投资拿地是门赌博的活儿

任何地产投资人做出的预计售价预测,都会在极快的时间内得到市场检验。从获取土地,到开售,业内品牌地产商的平均所需时间,大致是20个月即1年零8个月时间。 如果检验结果正确,那么这个投资人将得到重视;而如果检验结果错误,他必然会失业,而且也极可能会面临不得不改行的厄运,因为他的责任无可推脱,他造成的损失无可弥补,业内也将很快知道他的糗事,并会在这个小圈子里反复传播。

而且,地产投资人几乎时刻都要面对不同的地块,他们都需要做出预计售价的判断。就我而言,我所在的城市,一年推出市场的地块超过50宗,平均每个星期,就会有一宗在这个城市不同区域的地块推出市场。投资人必须要判断这些地块是否具有投资价值,价值有多大。如果投资人仅仅只知道一个目前的市场销售数据,而对数据背后的客观规律毫无认知,那么他犯下重大的判断错误,就只是一个时间问题了。不是今天,就是明天,他必然会因为过高或过低的预计售价,从而导致拿下烂地,或者错过好地。

纯粹基于生计所迫,我开始试图透过无穷无尽的市场销售数据,探寻城市房地产的根本规律。

二、房地产四重需求与特点 

1、房地产四重需求


对房地产的需求,一般而言,按从低到高的顺序可分为:首次置业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。我对上述需求的理解是:任何一种需求,都可以兼容其它需求。譬如,首次置业型的客户,他们也会有投资保值的要求。每一个城市,都会体现出以某一种需求为主的特征。

举例而言, 珠海江门和肇庆,是典型的首次置业型需求城市。(很不幸,把珠海放在这里了。珠海由于其莫名其妙的旅游城市的定位,人口又少,经济也相当落后,一直都是做点首次置业型客户的生意。它最近楼市大涨,开始表现出强烈的投机型特征,这也是这种旅游城市的楼市特点:在首次置业和投机型需求之间跳跃,暴涨暴跌特征明显。) 佛山东莞,就是典型的改善型需求为主的城市。广州大致是介于投资性需求与改善型需求之间。而深圳,介于投资与投机之间。中山和惠州是两个非常特殊的城市。中山是纯粹由乡镇合并而成的一个怪胎,没有市区,它的需求大致介于首次置业型和改善型之间。而惠州,是一个投机盛行的城市,它受深圳的投机之风影响太深。当然,这只是我对珠三角几个城市的需求特征做出的简单总结。

在一个城市的内部不同区域,又体现出不同的特征。譬如,以广州为例,天河中心区是投资性需求旺盛,而番禺区目前表现出的是改善型需求为主,花都区,就正在从首次置业阶段,向改善型需求阶段过渡。

不同的需求,所表现出的楼市外部特征,差异非常明显。

2、不同置业需求的差异性

首次置业型需求对产品的要求不高,1梯4户、6户、8户都非常常见,客户对通风采光之类没有特别的需求,对房屋朝向的要求也不高,最大的关注点,是价格。凡是以首次置业型需求为主的城市,其楼价涨幅都很低,楼市会长期维持在一个稳定的水平线上。产品以小高层或多层为主,以楼梯房最常见,即使有电梯,也只需要一部电梯。客户在心理上会对两部电梯存在反感,因为这会导致他们的分摊率增加而得房率降低。毛坯交房最为常见,装修交房受到极大的反感,因为这将增加首付的额度。品牌地产商一般不愿意进入这类城市,即使进入了,品牌地产商也难以实现品牌溢价,只能和周边的零星开发商等价卖。

改善型需求为主的城市,对产品的要求很高。一梯两户,南北对流,舒适的电梯间和入户大堂。面积越大的房子,卖得越贵。(这与广大在摊大饼的一线城市居住的同学的经验刚好相反)装修交房不受到鼓励,但也不导致反感。但如果开发商试图在装修上赚一笔,试图通过装修实现产品溢价,也不可能做到。因为我们的改善型客户在装修上都有着自己的思路,他们要装点自己的天地,实现自己的梦想,要在自己的大房间里大大的舒一口气。 一旦城市的房地产市场,从首次置业型转向改善型,那一般都将会引发楼市翻倍。品牌地产商会受到市民的追捧,并可以实现比零星开发商要高出10%左右的品牌溢价。佛山中心城区从03年开始这个转向过渡,到08年完成过渡,楼价从03年的不到4000,上升到08年的8000。

东莞主城区所经历的过程与佛山类似,连价位变化幅度都基本一致。似乎这两个城市约定好了似的。当然,由于这两个城市在产业结构、经济规模乃至城市化率等方面具有的惊人的相似性,它们在楼市上所体现出的相同特征,也是可以理解的。

投资性需求特征明显的城市,如广州,首要特点是:装修溢价。这类城市的客户繁忙而充实,他们见过了世面,宠辱不惊,已经脱离了暴发户心态。他们没有那么多闲杂的时间花费在装修上,因此他们情愿开发商在装修上赚他们一笔钱。当然,我们要知道,投资性需求是比改善型需求更高一个层级的需求,所以在产品上的要求并没有降低,反而有提高的趋势。因为只有更好的产品,才能实现价值的增长。到了这个阶段, 小户型将可能实现更高的单价,因为总价要低,对投资客户的资金要求不高。一旦楼市进入这个阶段,价格将会实现翻跟头似的增长。广州中心区,04年均价在6000左右,此后投资性需求入市,开始快速上涨,07年过万,现在过2万。平均每3年翻一番。这个规律可以引为借鉴。

投机旺盛的城市,譬如温州、上海和北京,这些个城市,就产品而言,我只能这么评价: 非常烂,与珠三角相比,产品要落后20年不止。这些城市往往是资金的汇集地,城市汇聚了大量的、无法通过其它手段消耗的资金,只能以楼市作为泄洪口。判断这些城市的市场,只需考察一个数据: 闲散资金汇聚的速度。资金汇聚的速度有多快,楼市增长的速度就有多快。这些城市大多是区域金融中心或者暴发户聚集地。当然,还有另外一些城市,譬如那些旅游城市,打着旅游旗号,吸引资金流入,典型的是海南、珠海和广西北海。这类城市对我来说,相当恐惧。我个人的态度是敬而远之。

前述房地产市场的4个需求阶段,是伴随着城市化的发展进程,而逐步升级的。 在城市化的初期,必定是自住型需求为主阶段。其后,随着城市化的逐步推进,逐步升级到改善型需求阶段、投资型需求阶段。至于投机型阶段,这是个怪胎,能成为资金黑洞的城市并不多,我也不多做阐述。

三、怎么从城市化进程来看房地产发展?

一个类似的例子,就是天津。天津的主城区在03年前同样可以用破烂形容,楼市也一直半死不活。在03年之后,天津人突然意识到了城市化的重要性,开始着手打造他们的城区,因此也实现了楼市从4000到10000的飞跃。

中国的二线城市,基本上有着一个相同的特点:那就是在本世纪初期,开始着手启动新城区建设,开始从单纯的工业城市,向着城市化之路迈进。或许这是由于这些城市从本世纪之初开始,已经实现了人均可支配收入3000美元这个所谓的小康收入水平线,从流水线上下来的土老板们,开始有了生活得更好的需求,因此城市化,就必然是当地政府的不二选择。

当集中政府的财力打造出一个全新的城区之后,必然会吸引当地的富裕群体和财富汇集,从而更加推高新城区的地价和房价。理解了这个客观规律,就可以理解,经济发达的二线工业城市,它们集中力量打造的新城区,必然会成功,也必定能实现财富的汇集效应。反过来, 经济落后的三线、四线城市,它们如果试图打造新城区,受财力所限,能实现的配套有限,因此提升的生活品质也极其有限,对财富的吸引力也必定有限,因此往往会建出一座空城。这就是新城区建设背后的客观规律。

相对于正努力从大型工业区向宜居型新城市迈进的二线城市来说,三线城市目前的主要任务,还是好好的提升工业化的水平,完成原始积累。而一线城市的城市化任务,就是打造核心经济区,也就是CBD。

我算个小账如下:一个稍有规模的新城区,占地至少应有10平方公里,也就是15000亩。征地成本在二线城市大致需要80万/亩(考虑到绝没有国有闲置地,新城区建设必然要征地,前述标准仅系针对征收农村集体土地,如果是城市拆迁,更不得了),征地总投入要达到120亿。要完成3通一平,占地需大致占到40%的比例,投入约30万/亩,也就是投入约45亿,仅能得到9000亩的可建设用地;这个新城区还没开张呢,165个亿先花掉了。然后,生活设施配套,譬如学校医院以及各色政府机构等,需占去25%以上的可建设用地,总投资约需5亿。现在,只剩下6700亩左右的熟地可以卖钱,而政府方面的硬性投入已经超过170个亿。如果不这么狠狠的花钱,那么打造出来的所谓新城区,与旧城区相比,将不具有足够的吸引力,不具有质上的变化。这些成本折合到剩下的可建设用地上,大致达到250万/亩的水平。上述这个花钱的过程,就是我们通常所说的土地一级开发。

上面这个数字,250万/亩,是目前二线城市的通常的土地一级开发成本。在与政府谈判勾地的场合,具有通用性。大家一般都承认这个250。

三线城市的财力有限,往往不能承担这种规模的财政支出。虽然新城区可以逐年开发,但各项成本也是在逐年增加。尤其是征地成本,在新城区未成形时,可以以前述的80万/亩的价位征到地,一旦新城区开始建设,立马提升到200万/亩左右的水平。因此三线城市的所谓新城区,往往只能开始第一期工程,之后就极难推进。这与它们的整体财政实力有限有关,一旦它们的政府领导头脑发热,狂热的推进新城区建设,必定会导致一场悲剧。

一线城市早已经完成从工业区向宜居型城市进化的过程,相对于二线城市从2000年初期才开始城市化相比,它们的起步的时间要更早。广州大致在95年左右已经开始城市化的进程,标志性的事件就是从90年代后期开始的城中村改造。到2000年,广州已经基本完成了工业外移的任务,标志就是位于偏远萝岗地区广州开发区从那一年开始突飞猛进,接收了分散在广州各地的几乎所有零散工业,开发区的领导整天笑得和不拢嘴,却没有意识到这仅仅只是城市化的必然。 从2000年之后,广州的主要精力就放在CBD的打造上,这同样是城市化的必然:已完成宜居型城市化进程的一线城市,必须要打造一个核心经济区,以容纳越来越多的向它汇集的财富的交易需要。(附带说一句,我一直认为,写字楼就是社会财富的交易场所,只不过它的交易比商品零售要稍显隐蔽而已)。

从2000年至今,广州的城市化进程,就是珠江新城的变身历程。这个历程褒贬不一,批评的声音比表扬的声音多得多。批评者大多举出深圳罗湖和上海浦东的例子,来责备广州市的CBD建设,也就是城市化,速度太慢。站在我的立场上,我认为,一切建设都不能脱离背后的客观经济规律。广州市所汇聚的财富,当它只需要200万平米的写字楼进行交易时,它就只能有目前的建设规模。不同于投机盛行,并定位为区域金融中心的深圳和上海,更不用说汇集全国财富的北京,务实的广州,确实只能承载起目前的CBD规模。

中国城市发展的历程,大致遵循着一个相同的轨迹:工业化——居住化——CBD化。绝大多数的城市只能在完成工业化后,进步到宜居型城市。CBD只能在极少数的一线城市打造成功。我们的城市化水平其实至今仍然相当之低。要知道我们的改革开放至今也只有30年,工业化的道路走了20年,而房地产行业,因应于城市从工业向居住这种功能转变的需要,也进入了快速增长通道。这个趋势在短期内不会改变,所以中国大多数完成了工业化的城市,其城市规划的主要目的,就是完善居住环境,提供更多、更好的住宅,给从工业流水线上走下来的各色人等居住。这是大环境,大背景,无可争辩,不容反抗,顺之者昌,逆之者亡。

补充一个我个人对城市等级的划分方式,一、二、三线城市的区分,用GDP来区分, 一般而言,人均GDP在1万美元以上的,是1线城市;6000美元以上的,是2线城市;3000美元以上的,是3线城市。之下的都是在温饱线上挣扎的城市。

我们只要打开所有二线城市的总体规划图,基本都可以看到,最 重要的规划部分,永远是新城区建设,也就是新的居住区建设。而打开所有三、四线城市的规划图,最重要的规划部分,一定是各色产业园区。而一线城市在规划上就最重视CBD的建设。这是由于它们各自发展的阶段不同而造成的必然结果。

但是,有相当多的城市,无视自己的经济实力,强行试图超越自己的发展阶段,这必然导致悲剧。反面的例子相当多,举不胜举。珠三角的反面典型是江门。 在2000年左右,工业化都没有完成的时候,就强行要打造新城区,结果住宅销售速度极慢,连累了无数房地产公司。那一波开发潮里面,江门把最邻近的佛山的知名地产商全部忽悠了过去,这些地产商全都死在江门,造成的后果就是佛山从此再无本地房地产品牌企业,成为珠三角9城里面唯一一个没有本土地产品牌的城市。这里面的教训很多,很深刻。我认为,最关键,就是当时佛山的地产投资人没有看透江门这个城市所处的发展阶段,不能理解经济发展的客观规律。

四、分析房地产供求关系2个指标

关于供求关系的争议很大,因为成交数是可以量化的数字,但需求数极难确定。我自己来说,目前也没有成型的思路。只有一些比较粗略的看法。

1、从一手房\二手房对比看供求关系

一般而言,目前各大房地产机构,所采取的供求关系计算模式,是用一手房和二手房的总成交量,与办理了预售登记的一手新增供应量,进行对比。一般而言,在本世纪,全国范围内,新增供应都会被消化干净,开发商极少有卖不出去的房子。考察一个区域房地产市场的活跃程度,主要是看二手房交易占全部交易量的比例。对珠三角9城来说,深圳的二手房成交量占比最高,09年深圳推出新房428万平米,加上08年金融海啸期间未及售出的新房面积221万平米,一手房总成交量为649万平米,而二手房交易量达到惊人的1400万平米。深圳09年的二手房和一手房的交易量比,达到了惊人的2.16:1。

一般而言,业内普遍接受的原理是:一旦房地产二手房和一手房的交易量,超过1.5:1的程度,那就意味着投机型需求占据了主体地位。在静态上分析的话,每个购买一手房的客户,都卖掉了自己原有的房屋,其中有一半在当年就抛售了这套新买进的住房。这意味着楼市的换手率极高,自住型客户(我们一般认为,自住型客户就是所谓的刚性需求群体,他可能是首次置业,也可能是改善型置业,但必定是自住的。)极少。

与之有着近似表现的,是北京。2009年北京市二手房成交252431套,而一手住宅成交仅为158747套,二手房与一手房的交易比例达到了1.59:1,而09年11月更是达到了1.9:1。有兴趣的朋友可以查阅自己所在城市的交易数据,考虑自己所在城市的市场所处阶段。

二手房与一手房的成交量比值在1:1到1.5:1之间时,我们一般认为,是投资性需求占主导。这个时期有部分客户会较为迅速的购进和卖出,但未在整体上形成炒楼的氛围。相关的例子是广州,09年一手房成交量为1125万平米,二手房成交量为1320万平米,二手房与一手房的成交量对比为1.17:1。这表明广州的楼市开始进入投资性需求时代,但在市场表象上,仍会体现出强烈的改善型需求与投资性需求并重的特征。

二手房与一手房的成交量比值在0.5:1到1:1之间时,我们一般认为,是改善型需求占主导地位,在静态上看,大部分客户卖掉了自己的第一套房,从而购买第二套房。相关的例子是佛山,2010年前3季度,一手房总成交量大致是480万平米(老实说我对这个官方统计数字存在较大的疑问,相当多的地产中介机构都采用的600万左右的数据,目前姑且用之),二手房总成交量大致是362万平米,二手房和一手房的成交比是0.75:1。对佛山这个人均GDP超过1万的一线富裕城市而言,目前的市场仅仅体现为典型的二线改善型需求的状况,这与其城市自身的经济实力并不相符,这表明佛山的市场目前处于典型的洼地状态,上升空间极大。

二手房与一手房的成交量比值在0.5:1以下时,这是以首次置业型客户为主体的市场,市场成交不活跃,换手率较低。这些城市需要慢慢的经营,老实的发展经济,从原始积累做起。不要试图在这种城市炒楼,也不要对这种城市的未来升值抱以太多的期望,除非它们确实能在产业园区的建设上,作出成就。

2、客户来源开放度的差异

讨论供求关系的第二个重要方面,在于客户来源分析。客户来源越多,市场的开放程度就越高,需求就越旺盛,市场也就更活跃。一般而言,区域中心型城市,会吸引该区域的所有具有消费力的客户,因为中心城市的生活配套无疑是区域内最完善的,医疗、教育、消费,都是最完美的。

在全国范围内来说, 北京具有对全中国富人的吸引力,由于全中国的政府财政资源都向北京倾斜,所以北京相对于全中国所有的城市来说,配套之完善、生活之便利,都是最好的。(调侃一句:堵车也是因此应该付出的必要成本。你丫的享受了举国之力提供的最丰富的生活资源,顺带让你丫付出点时间成本,很应当嘛。)所以自05年之后,北京的住宅3分之1的比例,都被外地人买走。一直到北京开始限制外地人购房。但这种限制绝对无法阻止外地人进北京购房的冲动。

土财主们看着自己城市的冷风残烟,再看一眼北京的灯红酒绿,死活都会想办法去享受北京最好的资源。

所以北京的无房族,就必须和全中国的所有富豪,一起竞争每年15万套左右的新增住宅资源。我这里再给一个数据:近5年来,北京每年新增常住人口44万人,即使每两个凑成一对结婚,那也是22万个需要住房的家庭。北京无论从哪个角度上分析,都是供不应求,而且是极其严重的供不应求,在这个背景之下,必定催生猛烈的投机心态。

反观珠三角,与北京这种黑洞型、磁铁型的城市不一样,珠三角绝大多数的城市,都缺乏对周边城市的吸引力。即使广州这种中心一线级城市,市场也是相对封闭的,以内销为主。珠海和惠州是例外。珠海这种打着旅游休闲地产名堂的城市,天生就是以外地人为主要营销对象,最近中国地产界流行炒作旅游地产,能扯上点边的地方都大涨,从海南往广东广西,旅游地产投机之风大盛,所以珠海的客户来源,大约有6成以上是外地客户。

惠州本地的消费力太弱,它就是依靠深圳强悍的消费力,以及两地之间悬虚的价差,吸引深圳客户前往投资或者投机,它的市场,有一半是靠深圳人撑着。

佛山东莞中山等地,市场不光是对外封闭,其内部各个区之间,也是相对封闭。佛山各区之间,南海顺德禅城,市场的相互融合程度,低于1成。也就是,各区的购房客户,仅有不足1成是其它区的客户。各区各自形成自己的中心, 如禅城的亚艺中心,南海的千灯湖中心,顺德的德胜中心,各自相对封闭的形成自己的新城区,并实现各自新城区的价格上涨。中山索性连主城区市场的概念都没有,全是镇街市场。各个镇街之间老死不相往来。

封闭型市场和开放型市场,是两种完全不同的市场形态。后者极易诱发投机,而前者的市场将相对稳定。这就是房地产市场与其它商品市场相比而言的特殊性。

其它商品市场越开放就越稳定,而房地产市场,越开放就越不稳定、越惨烈。

这是由于房地产市场的供应量极其有限,提高供应量的潜力,只能越挖越小,因此一旦客户地理边界爆发性的向外增长,就一定意外着供求严重失衡,从而导致价格暴涨。 一般来说,对于城市群来说,越是均衡发展的,就越容易形成相对封闭型的房地产市场。珠三角的城市群相对发展都比较均衡,广州和深圳虽然位于前列,但也没有达到一枝独秀的地步,因此也不能打破各个地方的壁垒,也不能对各个地方的客户形成强烈的吸引。而北京这种城市,对周边城市而言简直是噩梦。它就像怪兽一样,吞噬周边城市的资源,独食而肥,这样的城市,想不形成开放型市场都难。

北京的现实,真是太残酷了。俺很喜欢广东省内的很多的地市级别的城市!

五、中国产业版图的大格局

这一段很简单,也没有数据支撑,纯粹是我个人的扯淡,大家爱看不看。

在全球视野上,现在世界经济的主旋律,是产业大分工。能源、资源、制造、农业、金融、科技研发和工业设计,各自被几大板块收走,而且基本上一收走,就是永久的事,看不出其它国家还有染指的机会。 中国抢到了制造业,现在正在试图抢科技研发和工业设计这一块。在中国国内,制造业被东部沿海城市抢到了,于是富了起来。这是不可抗拒的历史潮流。想不让东部地区富裕,那都不可能。

时间往前推20年,现在中国那帮子穿西装扮牛逼的富人,都在田间地头流水线上流血流汗呢。 20年弹指一挥间,发达的制造业催生了中国的城市化,目前大量的城市都到了工业化的后期,要从制造业的低端状态,往高端进发,也就是科研和工业设计这个领域,中国人也打算要占领了。

现在国内东部地区提得最多的,就是产业转移。产业转移的前提是什么? 就是东部城市成功的提升自己的产业状态,从单纯的制造业,把产业链往前走,把科研和工业设计这一块拿下来。拿下来了之后,落后的制造业就可以迁移到西部,让西部重走一遍东部经历的工业化之路,带动西部地区的城市化。所以现在东部各个城市都在搞高新产业科技园,都在搞孵化池,都拼命的鼓励创业。一边这么做,一边有些迫不及待的试图把落后的制造业赶走。东部几乎所有城市都在宣称干这个事。但是,这个事急不来 。我前面说了,忽悠人比忽悠钱困难多了,凡是有技术含量的活,就得让有技术含量的人来做。不是你投入几块钱,就突然可以从天上掉下来几个科学家工程师设计师,引发产业大爆炸的。做科技,比做制造,难得多。主要是没人才。改革开放至今才30年,当年光顾着培养制造业的流水线工人了,根本没想到要在学校培养科学家。

现在回头一看,好了,全是用僵化思维培养出的应声虫, 这种人在工厂里特好使,老板和政府都喜欢用,但如果想拿去搞研发,对不起,人家连扳手换一个方向拧都不敢,怎么可能给你突破常规思维,搞出新产品?所以最近舆论方向突然大变,开始检讨我们的教育体系,从上到下都开始批评照本宣科了,这就是时代的背景。

有些个城市,搞制造产业搞习惯了,以为只要圈一个地,建几个厂房,准备点做孵化用的小钱,科技产业就搞起来了,这是神经病思维。凡是抱着这种思维去搞科技产业的城市,就一定会失败。我不怕点名。我说的就是东莞。 这个不要脸的城市小富了一把,就打算忘本,想重新打造自己的城市名片,于是明着暗着,就打算把三来一补的制造业都赶走,取了个名字,叫“腾笼换鸟”,结果笼子腾出来了,之前被东莞政府当成傻鸟的传统制造业,都被其它城市,尤其是清远和肇庆,当成凤凰一样迎接了过去,但是高科技这只好鸟,死活都飞不进东莞。连续两年,东莞的GDP增长率为0,很不幸,又突然遇到金融海啸冲击,把东莞打得奄奄一息,差点就把艰苦奋斗20年的成果给灭了。

基本上,在我看来,中国未来10年的城市分工 ,基本上,是东部城市逐渐的学会做科技研发工业设计这些个高端活计,西部城市变成制造产业基地,两者分工合作。我个人认为,这是不可抗拒的历史潮流。高端人才向东部集中,而低端制造业从业人员,就可以留在人口众多的西部!