房地产投资拓展岗知识储备(三)拿地方式

这篇文章简单总结下国内投拓拿地方式。文章内容很多是从网上的投资大V和网络资料学习总结来的。

一般的国内房地产投资拿地方式主要有以下几种

一级市场

 

1.招拍挂

招拍挂正确的方式应该称之为招标、拍卖、挂牌。从理论角度分析这是公开化土地市场交易的三种方式。我国从2002实施《招标拍卖挂牌土地使用权》,一直都在全国性的极力推崇招拍挂,而招拍挂也一直被认为是高昂地价的始作俑者之一。

招拍挂一般的流程

土地收储→土地评估→挂牌出让→报名竞拍→现场/网络竞价→签订合同

土地挂牌后就是投资人员出场了,投资人员需要做的是

1. 解读招拍挂文件。 分析地块综合素质、报名条件、出让的规划指标等。

2. 项目现场考察。

3. 项目定位判断。 市场可行性判断、项目定位、产品方案。

4. 项目投资测算。 如果可行就该上集团会,然后参加竞拍了。

招拍挂的衍生品(伸缩空间)

  1. 拖底招拍挂(俗称勾地) 土地挂牌之前通过“个人资源‘’设置排他条件,从而低价获得地块。但是此方法已经开始越来越难,越发达地区越无法实现,原因除了主管部门不愿意冒险设置风险条件外,条件的设置对于其他企业约束性越来越低。
  2. 带产业挂牌 这个其实就是俗称的产业地产了。住宅带上产业,不仅能确保土地获取,更能带动地区产业规模发展,是如今政府部门所喜欢的。不过产业地产需要和政府博弈,有些收益政府通过税收或者土地款返还给予,其实也就是政府部分兜底,但是存在很大的不确定性。个人觉得产业地产这块很吃公司的产业资源,也很吃个人资源,并非每个地产都能玩得转。产业地产不是讲好故事就能拿到地了,现在的ZF套路的很。
  3. 一二级联动 一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序,面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。一级开发企业在前期与政府良好“交流”下,促进其获取二级市场土地。
  4. 城市跟新下面单独讲下。

2.城市更新

城市更新顾名思义就是把原来城市中的一些老破小、城中村、棚户区拆除,重新规划建设成符合现代城市功能要求、城市形象、经济发展的一种规划建设方式。

 

城市更新一般流程:

 

实施主体操作流程:

 

城市更新的难点是与村民或者现居住者的补偿方式协调,毕竟众口难调。其次是开发周期较长,对企业的资金要求高。

城市更新是个人比较看好的拓展方式,毕竟房地产发展到今天这个阶段,招拍挂基本没有核心好地块了,即使有,价格也要起飞了。收并购这两年的大浪淘沙估计也基本凉凉了,剩下难啃的骨头有实力才敢吃啊。

二级市场

1、股权收购/资产收购

股权收购即进行股权转让,股权受让方将以股东身份控制公司,安排人员全面接管公司资源,享受公司的收益并承担公司的亏损和风险。

资产收购即直接性转让土地、在建工程或者房屋所有权。

股权收购优缺点

优点:手续便捷,省去了大量证书修改时间;节省交易税费,尤其是土地存在较大土地红利的情况下,不需要缴纳土增税。

缺点:股权收购需要承担目标公司的人员管理、债务等。有可能存在尽职调查中未发现的债务风险;对公司原有人员的处理也存在法律风险。

资产收购优缺点

优点:交易标地只包括该资产,不存在其他的风险。

缺点:存在较大的交易税费;交易完成后开发主体改变,大量证书需要修改;对于土地资产收购国家有必须超过25%投资的限制;资产剥离对于目标公司有一定难度,可能产生较大费用。

股权类的合作存在土地获取前的合作:双方成立项目公司共同参与竞拍;也有土地获取后的股权转让等等。

2.代管代建+品牌输出

由项目合作方自行出资,以另一方指派团队全权操盘项目,以项目公司名义行使项目日常经营管理权以及项目开发建设销售全过程管理的合作方式

 

特点:①出团队、出产品、出品牌,不出资;②以合作方项目名义开发;③收取固定收益。

3、小股操盘

在合作项目中不控股,通过控制少量股权使资产变“轻”。其关键是通过其他协议赢得操盘权,项目仍然由本公司操盘,同时输出管理品牌,合作共享本公司的信用资源和采购资源。这种其实个人理解就是股权合作的另类玩法。

拿地方式就先写到这里吧。后面在单独一个个详细的剖析。比如并表的重要性、土地出资入股、股权收购税费等等。每个拿地方式里面的套路和细节还很深。“路漫漫其修远兮”