房地产投资拓展岗知识储备(二)税法

书籍

推荐指数:★★★★

《房地产税收面对面》前面我有写过一个读书笔记方便大家搜索所要知识页码(可以翻看我前面的文章)。对于这本书还是以前的观点这本书对于非财务专业人员可以作为一本工具书来查阅相关案例从而解决现实问题,而对于专业从事税务工作的人来讲这本书可以通过案例很好的提供税筹灵感。这本书是一本非常落地的书,作者以案例来说明理论模型与税收实践的差距。

简单总结几句书中的重点 1、税法在我们国家并非基本法,很多税务的定义都很模糊,实际的实行都要公司和税务机关协调。2、税筹的蓝海应该是在信息不对称方面,通过公司和税务机关信息不对称披露来达到合法税筹。3、书中还讲到了甲供材、精装修、车库、物业用房、买房送车等这些在税务方面比较复杂的税务处理方式。

书就暂时推荐这一本,其他的税务书籍看了再继续推荐。


税务入门基础知识

房地产行业主要的税务包括:

  1. 增值税
  2. 土地增值税
  3. 企业所得税
  4. 房产税
  5. 契税
  6. 印花税
  7. 土地使用税
  8. 城建税
  9. 教育费附加
  10. 地方教育费附加

下面对于这十个税种,分别对其定义,基本的计算方式进行总结。每个税种存在的争议性细节问题以后进阶版再深入讨论。

 

契税

定义:在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契约的纳税人。(契税计税基础是以合同作为依据)

契税是一种一次性税收,对于非专业税务人员,可以理解为契约税。当我们签订合同形成契约,同时改变了土地或者房屋权属时就需要缴纳契约税。

计税方法:税率方面,目前国内实行3%-5%,由地方政府自行确定具体税率。

应纳税额=成交价格X适用税率(3%-5%)

 

印花税

定义:领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税,在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人是印花税纳税义务人。

计税方法:印花税税额=相关的合同金额*印花税率(税率可以通过查询国家发布表格,不同合同对应不同税率)

 

城建税:1% or 5% or 7%

教育费附加:3%

地方教育费附加:2%

以上三种都是比较小的税种,没必要深究。

计税方法:应纳税额=增值税额X相对应的税率

 

土地使用税

定义:在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税义务人。

缴税时间:这个时间点实际操作中存在一定的争议,一般按照从土地交付的次月开始缴纳。在《房地产税收面对面》里面有讨论。

计税方法: 应纳土地使用税=土地实际使用面积X使用单位税额

该税种按年缴纳,一般的单位税额为*元/㎡的年税额,大城市1.5至30元;中等城市1.2至24元;小城市0.9至18元;县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。具体纳税额需要咨询当地税务局。

 

房产税

定义:房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

根据国税发[2003]89号文件之规定,房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

因此,产生房产税的,一般是自持或自用的商品房

计税方式:根据《房产税暂行条例》第三条规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区直辖市人民政府规定。(这其中对于房地产原值确定是难点所在)

根据《房产税暂行条例》第四条规定,房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

从价计征的房产税=房产原值×(1-减除幅度)×1.2%

从租计征的房产税=租金×12%

 

增值税

定义:增值税纳税义务人是指在我国境内销售产品或提供加工、修理劳务及进出口货物的单位和个人。此外增值税纳税人按照经营规模的大小,可以分为一般纳税人和小规模纳税人。另外由于增值税涉及进内应税劳务,部分在境内未设经营机构,需设置代理人作为扣缴义务人,没有代理人的,购买者作为扣缴义务人。(这里涉及到境外服务是否构成常设机构的问题)

增值税是一种价外税,实行凭票购进扣税法,是由消费者承担的。

提到增值税,就不得不说以下营改增。“十二五”期间,国家计划在原本征收营业税的行业,全部改为增值税。

 

讲解计算方式以前先引入两个概念。

销项税额:是指增值税纳税人销售货物和应交税劳务,按照销售额和适用税率计算并向购买方收取的增值税税额。很好理解,房子卖了么,当然要缴税。

进项税额:是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产,支付或者负担的增值税额。也好理解,开发过程中产生的一些材料购买、营销广告等等。总要缴税吧。

两者之间可能还有人没有搞清楚,在剥开来说一下,销项税额是开发企业自己需要缴纳的税额,进项税额则是各位供应商需要缴纳的税额,和开发企业无关。

一般计税法

当期增值税额=(销售收入-当期允许扣除的土地金额)/(1+10%)*10%-抵扣税额(进项税额)

允许扣除的土地金额=土地价款(不含契税、印花税)*(当期销售建筑面积/总可售建筑面积)

为什么要扣除土地金额?首先呢,在《国税总局2016年18号公告》里在计算销售额的过程中,有明确的规定要扣除土地价款,另外呢,本身土地已经缴纳过契税了,再纳一遍增值税,怎么着也说不过去了吧。

在房地产行业中,允许抵扣的进项税额主要涵盖有:建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费。

不可抵扣的项目:市政配套建设费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费。

实际测算中估算:实际前期投资测算过程中,我们很难去明确每一项费用发生所对应的增值税额及发生的金额。因此在日常测算过程中,一般可以按照一个固定比例进行增值税测算。

一般的,在进项税抵扣中,一般的我们可按照建安成本60%-80%计算抵扣,税率10%;营销费用按照20%-30%计算抵扣,税率6%;企业管理费用按照10%-20%计算抵扣,税率6%。

预缴增值税;房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%预征率预缴增值税。

应预缴增值税=预收款÷(1+适用税率或征收率)X3%

除了一般计税法,在实际开发过程中,关于增值税的缴纳还有一种简易计税法,相对一般计税法来说更加容易,其计算规则如下:

简易计税法增值税额=销售额/(1+5%)*5%

注意点:

1. 简易计税法只针对老项目(合同开工日期在2016年4月30日取得房地产项目),新项目只能选择一般计税法。

2. 采用简易计税方法,按5%的征收率计征,进项税不予抵扣。

3. 房地产老项目一经选择简易计税方式,36个月不得变更计税方法。

甲供材(房地产实际中使用的增值税合法避税方式、比如很多地产构建全产业链)

由于建安、不动产适用增值税税率为10%,材料、设备、动力适用的增值税税率一般的17%,典型的低征高扣,从保证工程质量的前提下降低税负的角度出发,房地产公司和建筑企业都会倾向于材料、设备由自己采购,是否实行甲供材、甲方采购那些材料、多少材料,是甲乙双方博弈、谈判的一个重点。乙方想要3%简易增值税计税,甲方想要乙方开10%的专用增值税票,双方在此就需要博弈。营改增后,许多房地产增加2%-5%的工程价款给乙方,以取的11%的专用发票。

 

土地增值税

定义:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

比较长,我们拆分着看。定义首先明确了纳税人,是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

其次是征税对象,有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

最后,它约定了一些免征特例,继承、赠与、与无偿转让。

除了定义中的免征土增税的特例,还有以下几个:

1. 纳税人纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%;

2. 因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

3. 个人住房免税

4. 以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。(这里目标公司必须不是从事房地产开发)

5. 在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税;(这里目标公司必须不是从事房地产开发)

6. 合作自建用房免税:一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;

计税方法方法如下:

预缴土地增值税计税方法

应预缴土地增值税=预收款÷(1+适用税率或征收率)X3%

应预缴土地增值税=(预收款-增值税预缴税款)÷(1+适用税率或征收率)X3%

(两种方法,实际使用中和税务机关咨询)

 

企业所得税

定义:是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。

计税方法:所得税=应纳税所得额 * 税率

应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-以前年度亏损

房地产企业所得税预缴:

销售未完工产品应纳税所得=预售账款X预计计税毛利率

企业所得税常见问题是常常忽略在完工年度应该结转收入,然后配比结转成本。

房地产开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:

(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

具体执行时按照孰先原则。

开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

实际中企业所得税的计算很复杂,其中重要的是对于各项扣除的认定,究竟能在税前扣除多少金额是重中之重。