各种面积、建筑密度、绿化率及容积率的关系

1。总建筑面积 

定义

简单的说,就是建筑物各层的水平投影面积的总和。

 

 

 

计算方法

以下列举几个在住宅建筑中计算建筑面积的范围和方法:

 

 

 

1. 单层建筑按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

2. 多层或高层住宅建筑的建筑面积按各层建筑面积的总和计算,其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算,二层以上按外墙外围水平面积计算。

3. 地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积,按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

4. 用深基础做地下架空层,层高超2.2m按架空层外围水平面积的一半计算。

5. 独立柱雨蓬,按顶盖的水平投影面积的一半计算;多柱雨蓬,按外围水平面积计算。

 

2。占地面积

01 土地水平投影面积

指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积。计算一般按底层建筑面积,通常用于计划地块的建筑密度,计算公式:

建筑密度 = 占地面积 / 土地面积

02 地块总面积

指到手的空白地皮的平米面积。即最初进行报批立项时经常会用到的“占地面积”,计算公式:

建筑面积=占地面积*容积率

 

3。用地面积

定义

建设项目取得用地规划许可后,经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积。由两个部分组成:

01 代征地面积

由建设项目业主随同其他建设用地一起办理征地手续并承担一应费用,但业主必须无偿地交给城市公共建设行政主管机关,作为公共建设用地的那部分土地,称为代征地。

代征地财产权归政府所有。用于规划已确定的公共道路、活动场所、绿化及城市景观区的建设。

 

 

02 建设项目净用地面积

用于建设项目所需工程内容的土地。业主只对这部分土地拥有财产权。

 

4。绿地面积

定义

指能够用于绿化的土地面积,不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2m的土地。

 

 

计算方法

1. 公共绿地包括各级中心绿地、河、湖畔绿地和其它带状、块状绿地,同时满足宽度不小于8m、面积不少于400㎡。

2. 宅旁(宅间)绿地面积计算起止界为:

· 绿地边界对宅间路、组团路和小区路计算至路边,当小区路设有人行便道时计算至便道边;

· 沿居住区路、城市道路则计算至红线;

· 距房屋墙脚1.5m,对其它围墙、院墙计算至墙角。

3.  块状、带状公共绿地面积计算的起止界同上,沿居住区级道路、城市道路的公共绿地计算至红线。

 

5。建筑密度

定义

指建筑物的覆盖率,即项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%) 。

 

 

 

建筑密度与建筑容积率考量的对象不同。相对于同一建筑地块,建筑密度的考量对象是建筑物的面积占用率,建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。

 

 

6。绿化率

绿化率

泛指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念,并没有法律和法规依据。

法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率。

 

绿地率

指居住区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。上述绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。计算公式:

绿地率 = 绿地面积 / 土地面积

绿化率是一个不准确、不规范的用词,准确的提法应为“绿化覆盖率”。

绿化覆盖率

指绿化垂直投影总面积与小区用地的比率。相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。

绿地率和绿化覆盖率的区别

绿地率和绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标,但绿地率不等同于绿化覆盖率。

 

 

绿地率是规划指标,描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。

绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比。比如一棵树的影子很大,但它的占地面积是很小的,两者的具体技术指标是不相同的。

 

7。容积率

定义

容积率通常指小区的总建筑面积与用地面积的比率。计算公式:

容积率 = 地上总建筑面积 / 规划用地面积

它是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。

一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%。

容积率越高,居民的舒适度越低;反之则舒适度越高。

 

 

关于容积率的相关规定

容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言容积率分为:

独立别墅为 0.2~0.5

联排别墅为 0.4~0.7

6层以下多层住宅为 0.8~1.2

11层小高层住宅为 1.5~2.0

18层高层住宅为 1.8~2.5

19层以上住宅为 2.4~4.5

住宅小区容积率小于 1.0,为非普通住宅

容积率的规定根据不同城市的特点有所差别。

容积率对生活的影响

01 人口密度

高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多,而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口,最终导致小区中业主的生活舒适度下降。

另外,高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力,频繁的使用会加剧这些设施的老化。

所以购买高密度小区时应对此提出更高的要求。

02 沉内部规划问题

由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求,小区内的楼层会比较高,绿地的比例也会相应的减少,从而影响居住区内的生活环境与品质。

另外,楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。