2019日照楼市蓝皮书,全线数据重磅出炉!

  回首这一年的日照楼市,既有开盘即清盘的火热场面,也有暗度陈仓的优惠调价;既有地价的疯狂刷新,也有市场的理性回归。房价维稳,市区全年新房均价为10873.75元/㎡;成交维稳,全年网签量24328套,与2017年、2018年相比波动不大;土拍翻番,总成交金额逾160亿……

  据本站分析认为,虽然近期全国松绑频频,但楼市整体不会大松,小松或可期待,因城施策的局部松是合理的,如此看来,日照房地产政策在2020年即没有从严必要,也莫要有大松的期待,定向小幅宽松的可能性较大。

  2020年的日照楼市不存在出现特别冷或者特别热的情况,在大的政策基调下,日照的发展、供需平衡等因素,会让2020年市场大概率延续2019年平而稳的状态。

  房价篇|稳中有涨,全年新房均价10874元/平

  2019年,在地方政府紧锣密鼓的调整下,从年初至今,房地产调控次数合计达575次,远超去年全年450次。中 央多次重申“房住不炒”,坚持调控目标不动摇,力度不松劲,各线城市调控政策持续高压。另有报告发布称,2018年10月到2019年10月,中国楼市一直处在平稳降温过程。楼市总体降温明显,房价总体下降城市数量和下降速度超过去年同期,增长率的空 间差异有所扩大。

  2019年,日照市区全年新房均价为10873.75元/㎡,同比去年平均房价上涨19.07%。

 

  相对2018年的房价呈疯颠状上涨,2019年整体涨幅较平缓,金九银十过后房价逐渐呈现“价跌量长”情况。据本站统计,2019年日照房价最 低点在年首1月,均价10243元/平,环比下降1.19%;最 高点在金九银十的9月,均价11600元/平,环比上涨5.81%,全年高低差值1357元

 

 

      据日照房产超市网对2019年日照城区各区域房价统计,新市区以均价14101元/㎡荣登区域房价榜首,榜尾开发区均价8542元/㎡对比去年房价温和上涨,相对稳定。通过数据发现,日照房价的两极化走势日益明显,以新市区为代表的好地段、好学区、好配套等项目量价齐涨,开发区及石臼区域作为刚需重点选择区域,则继续采取以价换量的保守路线来取悦市场。

 

 

 

  从数据可以看出日照房价的降温在持续,随着楼市调控的效果不断累加,预计涨幅回落的趋势还将持续,这和当前市场降温以及市场预期平稳等挂钩。“金九不金”之后,“银十”成色也明显不足,2019下半年环比涨幅收窄,市场降温回归理性,市场降温的大背景下全国房价整体上行的压力已经偏弱。

  成交篇|网签量整体平稳,全年成交24328套

  据日照市房管局数据统计,2019年日照共网签商品房24328套,成交面积246.33万平方米,较2018年下降3.88%,其中,网签商品住宅17842套,成交面积214.34万平米。平均每月销售商品房约2027套,商品住宅约1487套。


2019年度各月份网签情况

  就近3年的商品房成交情况来看,日照市区商品房成交量呈平稳态势,2017年、2018年基本持平,均为25000+的成交,2019年略有小幅下降,整体来看成交量相对稳定。


近7年成交情况参考

 

  从各区域来看,开发区以5212套的成绩逆风翻盘,成为今年网签量最 大的区域,其次是新市区与老城区,网签量分别为4765套和4221套,以上三区域已占据总量的一半以上,另外,石臼、大学城、岚山和沿海区域均有过千的网签数量。仅高新区与市区周边的其他区域网签量不足千套,高新区新项目在年底扎推面世,势必会拉动明年该区域的成交量。

  入市篇|年末有翘尾,全年新增住宅21043套

  据日照市房管局数据统计,2019年日照共计发放预售许可证521件,新增住宅21043套,新增住宅面积380.96万平米。


2019年度全年上新数据参考图

  全年最 低入市月份为2月春节月份,入市量仅300余套,其他月份相对平稳,在11月、12月入市量出现翘尾激增,每月上新3000余套,大量预售证发放,新房源入市,所影响的销售量将在接下来的几个月内有所显示。

2019年预售许可证发放情况

  库存篇|受入市量影响,年尾库存激增

 

  据统计显示,2019年未签约住宅的数量也有翘尾现象,是受年尾多房源入市的影响,至使12月份突破12000套,成为全年库存量最 高 月份。按1478套的月均住宅网签量来看,当前12397套的库存量需要8余月可消化。


2019年度每月库存量统计

  纵观2019年度住宅库存的走势,上半年比较平稳,下半年出现波动,不断攀升,库存量的上涨,对开发商而言会增加压力,对购房者而言会有更多的选择空 间。

  土拍篇|成交翻番,近半数成交地块在新市区

  据日照国土资源局数据统计,2019年日照市区内共成交居住、商住、商务用地43宗,总成交面积3533270.02平米,总成交金额约1615971万元。其中,28宗地块底价成交,15宗地块有溢价,溢价最 高是4月份拍出的南王家村地块,起拍价24000万,溢价45200万元,溢价率188.34% 。


(↑点击可查看高清大图↑)

  无论是金额还是面积,2019年再次创造了土拍新纪录,总成交金额较2018年上涨89.29%,总成交面积上涨102.11%,已然翻番。

近5年土拍成交情况

  从单数据来看,2019年度成交金额最 大的是2019A-101号地块,即城市之光地块,位于青岛路以东、东营路以北,成交金额22.233亿元;成交面积最 大的爱城置业的两宗捆绑地块,面积为709701.3平米,折合为1064.5亩;楼面地价最 高的是2018A-25号地块,即南王家村地块,折合楼面地价约7278元/平。

2019年各月份土拍成交情况

  从地块的竞得单位来看,2019年土拍中约有11宗地块为招商引资企业竞得,另有约14宗地块为各级城投竞得。另外,日照本土实力房企兴业、安泰、德瑞、山海大象、锦华等均有成交。

  从地块的所属区域来看,除一宗捆绑的工业用地之外,其他42宗地块中:新市区18宗,老城区10宗,山海天与开发区各5宗,石臼3宗,高新区1宗。新市区占比近半,其中青岛路沿线占7宗。

土拍区域分配

  2019年度的日照土拍大戏中,最惹眼的开发商是新城控股、千亿金科和碧桂园:碧桂园的南王家村地块(碧桂园·江山域)不论是溢价率、楼面地价,还是191轮的竞价,该地块均刷新了单拍纪录。曲线拿地抵达日照的全国性开发商新面孔只有金科地产。来简单回顾一下:4月4日,位于高新区的2018A-129号地块经多轮竞拍后由新城控股旗下的亿鼎房产竞得,后因系统故障该竞拍结果作废;5月23日,该地块再次竞拍,历经50轮激烈报价后,该地块以42.76%的溢价率花落新城控股手中;更戏剧性的是,7月24日,金科地产集团股份有限公司收购新城控股集团股份有限公司下属6家房地产项目公司股权,其中就包括日照亿鼎房地产开发有限公司。

  政策篇|房住不炒为基调 平稳发展主旋律

  ★全国范围看,“因城施策”逐渐显现,对于一再强调以“稳”为基调的楼市来说,政策浮动也没有过于激进,根据各地的房地产政策松绑来看,政策取向依然严谨,但可以看出政策调整方向逐渐倾向购房者。比如,周边城市青岛,1月3日,青岛高新区房管局发文,暂停执行摇号政策,成为2019年首 个调控松绑的城市。

  ★2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中,在这38项强制性工程建设规范中,其中第 二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首 次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

  ★3月,日照市召开全市房地产中介市场整治专项活动会议,宣布对房地产中介机构及其从业人员发布虚假房源信息、为不符合条件房屋提供经纪服务、挪用客户交易资金等违法违规行为开展专项整治。

  ★为落实国家政策,根据省住建厅、财政厅、人民银行济南分行下发的相关文件,结合日照市实际,经市住房公积金管委会审议通过,决定恢复办理住房公积金异地贷款业务。在山东省内其他市就业并正常缴存住房公积金的在职职工,在日照市辖区内购买普通自住住房的,可向购房所在地住房公积金管理部申请办理住房公积金个人住房贷款。

  ★5月,住建部重申房地产调控目标,地方落实一城一策稳楼市。从中 央及地方关于房地产调控的表态、实践来看,政策仍以“严”、“稳”为主。中 央更加强化房地产调控目标的引导作用,从住房、土地、金融等方面综合施策;地方继续落实一城一策实施方案,根据房地产市场变化及时跟进调控政策,确保房地产市场运行保持平稳。此外,地方人才政策开始出现明显分化,引进层次、力度、保障水准各有不同,部分二线城市引才优势明显。

  ★6月,财政部、税务总局联合印发《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(以下简称“公告”)。公告第 二条中明确表示:房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

  ★日照市发展和改革委员会和日照市住房和城乡建设局近日联合出台了《 关于进一步明确市区物业服务收费相关政策的通知》根据这一新规,普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价,其他物业的机动车停放费实行市场调节价。

  ★自7月1日起日照开展住房公积金基数调整工作。我市2019年度住房公积金缴存基数上限由15855元调整为17886元,职工最 高 月缴存额由3805.20元提高到4292.64元。最 低下限维持不变,仍为1730元。目前我市职工个人和单位住房公积金缴存比例分别为12%。

  ★2019年7月10日,日照市民政局根据法规规章规定,借鉴外地做法,起草了《日照市住宅区和建筑物名称管理规定》,征求了相关部门意见,并按照市司法局审查意见进行了修改,形成了公开征求意见稿,拟对住宅区和建筑物名称管理加以规范。

  ★8月,日照市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房预售管理有关问题的通知》,对部分房地产开发项目取得预售许可后,随意改变预售审批内容的现象进一步加强管理;日照市房地产管理局印发《市房管局关于开展“守初心担使命、保稳定促发展”百日集中攻坚检查工作方案》的通知,该通知将对投机炒房、发布虚假房源信息招揽业务、诱骗、误导消费者买房等市场乱象进行集中整治,为进一步规范房地产市场经营行为,维护房地产市场秩序,促进我市房地产市场平稳健康和谐发展。

  ★9月财政部、税务总局发布关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告,从9月起,房产过户给近亲属不征收个人所得税;9月中旬,日照市发布了《日照市主城区地名规划 (2019-2035 年)》(公开征求意见稿)就主城区地名规划公开征求意见,共划分为七个地名规划板块,即东城片区、西城片区、石臼片区、山海天片区、高教片区、高新片区、 开发区片区。

  ★10月8日开始,新的房贷政策将全面实行中国建设银行、中国工商银行、中国银行等日照分行均表示,已开启“LPR利率+加点”的房贷利率新模式;日照市统计局、国家统计局日照调查队发布前三季度日照经济运行情况,其中提到,前三季度全市GDP1805.85亿元,增长7.3%;房地产市场平稳发展,住宅销售量增长23.5%;城镇居民人均可支配收入27643元。

  ★11月5日,央行降息了,中国人民银行开展中期借贷便利(MLF)操作4000亿元,与当日到期量基本持平,期限为1年,中标利率为3.25%,较上期下降5个基点。

  ★2019年12月23日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开,定调2020年楼市,其中提及,坚持“稳”字当头,全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制,保持房地产市场平稳运行,坚决防范化解房地产市场风险。

  大事件篇 

  1月12日 沪港中心·爱马仕主题展厅开放

  1月20日 香格里·百合郡Ⅲ期澜庭开盘

  2月23 巴黎名城一期车位、储藏室开盘

  3月23日 日广·雅居认筹

  3月31日 裕升·瑞福园接待中心开放

  3月31日 裕升·华庭二期新品开盘

  4月21日 发达集团&龙湖智慧服务战略合作签约

  4月27日 慧泽园洋房开盘!

  4月27日 开创·书香新城开盘

  4月27日 日照华润中心A座营销中 心开放

  5月1日 锦华·领寓开盘

  5月11日 岚桥·桂花园一期住宅开盘

  5月19日 绿城·兰园开盘

  5月25日 日钢绿城·理想之城首批力作开盘

  6月1日 华润中心A座样板间开放

  6月16日 日照华润中心A座认筹

  6月30日 日钢绿城·理想之城开启交房

  6月30日 日广中心奠基

  7月6日 碧山临海新楼座案名发布盛典

  7月24日 金科地产曲线落子日照

  8月3日 润美·海曲府营销中心开放

  8月10日 巴黎名城二期开盘

  8月19日 上和置业·海悦府举行奠基仪式

  8月31日 碧桂园·江山域样板示范区开放

  9月21日 金科·集美景致城市展厅开放

  9月21日上和·海悦府营销中心开放

  9月28日 金港华府样板间示范区惊艳亮相

  10·1中国北茶小镇二期启幕

  10·19海韵广场接待中心盛大开放

  10·26日照市第23届房地产交易博览会盛大开幕

  11月16日 金科集美景致营销中心&样板间开放

  11月23日 颐和家园营销中心开放

  11月30日 湖畔名邸、裕升·瑞福园开盘

  12月14日 金港华府开盘

  12月21日 高新颐和家园开盘

  12月21日碧山临海·瀛洲台盛大开盘

  12月28日海韵广场盛大开盘

  12月29日安泰悠山美居盛大开盘